Problema sa utang

NIRENTAHAN ni Per ang lupain ni Rod na may sukat na 16,478 square meters at may nakatayong wet market building sa loob ng 25 taon, simula Enero 1, 1991 na may buwanang upa na P450,000 sa unang limang taon. Kapag di nakapagbayad sa unang limang araw ng bawat buwan, dalawang porsiyento ang multa nito. Nasimulan ni Per na maglagay ng mehora sa lupa at gusali nito na umabot na sa P35 milyon para lamang sa pagpapatakbo ng palengke.

Maliban sa nasabing lupa, inupahan din ni Per ang iba pang 10 propiyedad ni Rod sa nasabing looban pati na ang lote nito sa Novaliches. Binili rin niya ang mga sasakyan at "equipment" ni Rod na nagkakahalaga ng P1,020,000.

Isa’t kalahating taon pa lang ang nakaraan, nagkaproblema sa buwanang kuwenta ng upa dahil sa paglalapat ng deposito at renta ng palengke sa ibang obligasyon ni Per. Bagamat P10,949,447 na ang naibayad niya sa renta, may kulang pa siyang upa na P361,895.55 sapagkat inilapat ni Rod ang bayad-upa sa utang ni Per sa equipment na binili niya kay Rod at sa mga buwis ng lote sa Novaliches. Sumang-ayon daw si Per dito. Kaya noong Hulyo 6 at Hulyo 17, 1992, sumulat na si Rod kay Per na magbayad ng kaukulang renta o lisanin na ang lugar.

Lingid kay Per, isinangla pa ni Rod sa banko sa halagang P20 milyon ang lupa at mga mehorang inilagay ni Per sa inutang niya. Kasunod nito, hindi na tinanggap ni Rod ang upa mula kay Per.

Dahil dito, nagsampa si Per ng kaso sa RTC upang bawalan si Rod na abalahin ang kanyang pamumusesyon at pag-upa. Sa araw ding iyon, nagsampa naman si Rod sa MTC ng kasong ejectment laban kay Per.

Pinaboran ng MTC at ng RTC si Rod kaya, noong Hulyo 12, 1994, nilisan na ni Per ang inuupahang lugar at naisauli na ito kay Rod.

Gayon pa man, kinuwestiyon pa rin ni Per sa CA ang desisyon ng MTC at RTC. Iginiit ni Per na wala siyang pahintulot kay Rod na ilapat nito ang kanyang deposito at renta sa palengke sa iba pa niyang obligasyon. Ayon naman kay Rod, dahil hindi tumutol si Per sa paglalapat ng mga bayad, nangangahulugang ito ay pumayag at dahil estopel na si Per, hindi na nito maitatanggi pa. Tama ba si Rod?

Mali. Ang hindi pagkibo ni Per tungkol sa paglalapat ni Rod ng mga bayad ay hindi nangangahulugang pumapayag ito. Walang pag-uunawaang naganap kina Rod at Per. Upang maging ganap ang isang kasunduan, nararapat na maging tiyak ang iniaalok at maging lubos ang pagtanggap nito. Sa kasong ito, si Per ay hindi na-estopel dahil hindi malinaw at tiyak ang kanyang pagsang-ayon.

Bukod dito, ayon pa sa artikulo 1252 ng Kodigo Sibil, kapag hindi sinabi ng may utang kung saan dapat ilapat ang bayad, kailangan ito’y ibayad sa pinakamabigat na utang. Sa kasong ito, mas mabigat ang bayad sa upa sa palengke dahil ang bayad sa mga kagamitan o heavy equipment ay di pa nauukol bayaran (Paculdo vs. Regalado G.R. 123855 November 20, 2000).